Esik? Stagnál? Növekszik!? Merre tartanak a lakásárak?


A jegybank tegnap napvilágra került friss lakáspiaci jelentése szerint valamelyest lehet következtetni a következő negyedévekben várható lakásárváltozásra az előző évek tapasztalatai, adatai, a lakáspiaci trendek és ciklikusság alapján, valamint a piaci szereplők racionális viselkedését alapul véve – írja a portfolio.hu.

Ezt teszi az MNB is az előrejelzések elkészítése során, de természetesen számos külső tényező van – mint ahogy a járványt sem láthatta senki előre – ami egy pillantás alatt átrendezheti a “jóslatokat”. Az MNB legfrissebb lakáspiaci jelentésében az idei év közepére vonatkozó előrejelezés is szerepel, ez alapján a lakásárak éves növekedési üteme körülbelül 5 százalékig fog lelassulni. Figyelem, a növekedés lassulása nem egyenlő az éves szintű árcsökkenéssel!

Mielőtt bemutatnánk a következő negyedévre vonatkozó előrejelzéseket 4 fontos dolgot érdemes tisztázni a lakáspiaci jelentéssel kapcsolatban, hogy ne vesszünk el a minap megjelent egymásnak néha ellentmondó lakásárakról szóló hírek (főleg címek) között:

Valóban csökkentek a lakásárak Budapesten, de még 2019 utolsó negyedévében, (körülbelül 2%-ot, erről korábban be is számolt a portfolio.hu) míg a legfrissebb MNB-s jelentés 2020 első negyedéves előzetes adatairól szól, ahol már +2,3%-os a szintén negyedéves árváltozás (országosan 2,8%-os a növekedés).

Van különbség a negyedéves és az éves árváltozás között: negyedéves árváltozás, vagyis az előzetes +2,3% Budapest esetében, azt jelenti, hogy a korábbi negyedéves számokhoz képest növekedtek az árak. Ugyanúgy, a 2019 végén mért 2%-os csökkenés is azt jelentette, hogy a korábbi, vagyis 2019 harmadik negyedévéhez képest csökkentek az árak. Ezzel szemben az éves árváltozás egy teljes évvel korábbi adatokhoz viszonyít, jelen esetben 2020 első negyedévében Budapesten ez 9,5%-ra mérséklődött (2019 első negyedévéhez képest). Azért mondhatjuk, hogy mérséklődött, mert 2019 utolsó három hónapjában az éves árnövekedés még 14,1% volt a fővárosban (2018 utolsó három hónapjához képest).

A növekedési ütem lassulása, nem egyenlő az árcsökkenéssel:

Mint láttuk, 2018 tele és 2019 tele között 14,1 százalékkal, 2020 eleje és 2019 eleje között pedig 9,5 százalékkal voltak magasabbak a lakásárak Budapesten. Vagyis továbbra is drágultak (éves összevetésben!) a lakások, de már sokkal kisebb mértékben. Az előrejelzések alapján pedig ez a mérséklődés folytatódik, és 2020 végére már elképzelhető, hogy alig pár százalékkal kerülnek majd többe a lakások, mint amennyibe 2019 végén kerültek.
Előzetes adatokról van szó, tehát később még korrigálhatják: még nem érkezett be minden kistelepülésről, vagy lassabb adminisztrációval dolgozó kerületből az adat, így a 2,3%-os 2020 első negyedéves budapesti árnövekedés még változhat, vélhetően augusztus közepén lesznek hivatalos adatok. A feltételes mód használata így duplán indokolt, nemcsak majd a 2020 végére vonatkozó előrejelzés miatt (amit nyilván nem vehetünk készpénznek) van értelme, hanem azért is mert még nem érkezett be minden adat az országból 2020 első három hónapjára vonatkozóan sem, így a 2,3%-os negyedéves és 9,5%-os éves budapesti árváltozás még egyfajta becslésként értelmezhető.

Most már jöjjön az előrejelzés!
Miután különbséget tettünk az éves és negyedéves, illetve az árnövekedés mérséklődése és az árcsökkenés lényegi különbsége között, könnyebb megemészteni a 2020 közepére/végére tett előrejelzést is mely szerint:

2020-BAN A KORÁBBINÁL ÉRDEMBEN LASSABB ÜTEMBEN FOLYTATÓDHAT A LAKÁSÁRAK REÁLÉRTELEMBEN VETT NÖVEKEDÉSE.

Az idén a lakáspiacot meghatározó makrogazdasági fundamentumok kedvezőtlenebbül alakulnak (tartós munkanélküliségi ráta a koronavírus miatt, háztartások hitelkeresetének csökkenése, amiből a kisebb lakáspiaci kereslet is következik), mint az elmúlt években, ami hozzájárul a lakásárak növekedési dinamikájának mérséklődéséhez.